Une SCI et son preneur concluent, par actes séparés, un avenant mettant fin au bail commercial qui les liait et un accord transactionnel prévoyant le règlement d’une indemnité par le preneur. Celui-ci ayant déduit, de l’indemnité due au titre de l’accord transactionnel, le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail, la SCI l’assigne en paiement devant le tribunal de commerce.

La SCI ne peut reprocher à l’arrêt de la cour d’appel de Versailles de rejeter son exception d’incompétence qui arguait de la compétence exclusive du TGI en matière de baux commerciaux, puisque la cour d’appel retient exactement que, l’action de la SCI devant le tribunal de commerce ne portant pas sur l’application du statut des baux commerciaux, le litige n’entre pas dans les prévisions de l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire.

Mais le second moyen entraîne la cassation partielle de la décision de cour d’appel.

En effet, en accueillant la demande en paiement de la SCI, au motif que le sort du dépôt de garantie n’étant pas expressément spécifié dans la transaction, il n’en est pas exclu et reste acquis au bailleur, l’indemnité au versement de laquelle la société a irrévocablement consenti devant s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l’exécution du bail, la cour d’appel viole l’article 2048 du Code civil, dont il résulte que les transactions se renferment dans leur objet, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.
Or, la cour d’appel relève justement que la transaction litigieuse ne contient aucune mention relative au dépôt de garantie, ce dont il résulte qu’elle n’en règle pas le sort après libération des lieux.